なんでもない私の、ひとつひとつ。

6歳と3歳の男の子を育児中。夫のこと、息子たちのこと、趣味のこと、思いついたこと。どこにでもいる主婦の徒然。仙台情報も発信してます。

【戸建リノベーション】中古住宅購入で後悔しないように!購入前のチェックポイント。

こんにちは。りかです。

 

今日は、私がリノベーションを視野に入れて中古物件を探す時に、どんなことをチェックしたのかを書きたいと思います。

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買うことも決定していないのに、リノベーションのブログばかりでごめんなさい。

現在は、買いたい一戸建て物件に申込をしていて、明日ホームインスペクション(住宅診断)という段階です。

よくよく考えたら、お金が借りれるかどうかも心配になってきました。少し前、新築の家を買おうかと思った時に、銀行さんのローンの仮審査が通って安心していたんです。でも、リノベーションだと担保価値が変わってくるので「減額」なんてこともあるのかな?とドキドキしています。

その結果も近々出るはずです。

一度通ったのに「貸せません!」ってことはないとは思うのだけれども……。

あれ、あれ?こんなに減額されたら、リノベできないよ〜!!なんて寂しいことになっても恥ずかしがらずに経緯をここに書きますからね!(泣笑)

 

リノベーションに適した築年数について

耐震性の問題 

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気になるのは、耐震性のとことですよね。耐震基準が大きく変わったのは、1981年(昭和56年)といわれています。1981年は宮城県沖地震を受けて、建築基準法が改正されました。新耐震設計基準が導入され、壁量が強化されました。

1981年の6月を境に旧耐震、新耐震という言葉で区別するようです。

1995年におきた、阪神淡路大震災では「新耐震設計基準」の前の建物被害が大きかったと聞いたことありませんか?

大きな地震があるとそれを受けて、建築法も変更されるようです。2000年にも、地盤調査を事実上義務づけたり、壁の配置がルール化されたり、補強金物の義務づけられるなど変化しています。

大きい変化はやはり、1981年と言われています。ですから、旧耐震の物件を買うのならば住宅診断はもちろんのころ、それなりに耐震補強にお金をかけなくてはならないということを覚悟しなくてはいけません。

私は、宮城に住んでるものですから、住宅診断を受けてみて躯体に問題がないのであれば「東日本大震災を乗り越えてるんだもん、大丈夫じゃない?」と考えてしまいますが、甘い、甘い。

将来のことを考えたら耐震補強はしっかりした方がよさそうです。耐震しっかりしていると、国の税制面も優遇されますしね。

建物の価値が無いとされる20年〜25年くらいが狙いめ

築年数については、20年くらいがベストだと思っています。

実際、私が申込をしている物件は築21年です。

建物の状況は、築年数よりも住んでいる人のメンテナンスで随分変わってくるそうです。建物の状況は築年数では図れない、と業者さんに教えてもらいました。

ですが、建物の金額は減価償却され、20年を超えたところで売買価格はほぼ土地代のみとなってきます。25年では完全に建物の価値はないそうです。

「あれ?築20年以上の木造物件だと、住宅ローンの控除が対象外になるんじゃ?」と思った方がいるでしょうか。これは、問題ありません。以前、ブログにも書いたのですが、「耐震基準適合証明書」を取得すれば、住宅ローンの控除は対象になります。

 どうせ、土地代だけで買う物件ならば上物は新しいほうがいいですよね。古ければ古いほど、今の住宅とベースが変わってきます。築20年くらいでは単ガラスの家は見ませんが築30年を超えてくると単ガラスの家もあるでしょう。サッシを変えるのはけっこうな金額になります。基礎の作り方も時代によって違いますから、場合によっては基礎に防湿コンクリートを敷くことにお金がかかったりするかもしれません。

詳しくは、専門家と相談するほうがよさそうですね。

 

これだけは知っておきたい!自由に間取りを変更できるかどうかは構造・工法による。

私は、ネットに出ている間取りを見ながら『うふふ。ここの壁をぶち抜いて、リビングを大きく〜。』なんて想像していました。

ところがね。壁を抜くことができない構造というのがあるんです。

 

代表的な工法といえば、木造軸組工法(在来工法)と2×4工法(枠組壁工法)でしょうか。この、同じ木材の作りでも2×4工法というのは、リノベにはあまり向きません。

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2×4工法(枠組壁工法)はリノベに向かない

2×4工法とはパネル状の床、壁、天井で建物全体を支える工法です。面で支える工法のため、建物を支える壁を抜くことができません。あっちの壁とこっちの壁を抜いて、リビングを広く〜。とはいかないのです。窓やドアの開口部を大きくしたり増やすことさえ困難ですよ。

木材軸組工法(在来工法)は自由度が高く、リノベ向き!

上からの重さは柱と梁で、横からの力は斜めの筋交いで抵抗する工法。建物を支える柱は移動できませんが、間仕切りの壁はかなり自由に移動できます。好きなように間取り変更なら、断然この工法!

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鉄筋コンクリート造(RC造)は工法・構造によって自由度が違う

鉄筋とコンクリートでできています。柱と梁で支えるラーメン構造なら、自由度が高く、壁と床で支える壁式構造は、体力壁の移動には制限があります。

 

鉄骨造の自由度は、部材によって違う

鉄骨の柱と梁を組み合わせて建物を支えています。軽量鉄骨造は、建物を支える体力壁の移動ができません。重量鉄骨造の間取りの変更の自由度は高いようです。

 

不動産業者や建築士等、専門の人によく聞くのがいいですよ

いいなぁと思った物件があったら、不動産やさんや専門の人に工法を訪ねてみるといいですね。at homeや、suumoでは工法まではわからないようです。鉄骨か、木造か、RCかという大枠は表示されますが、2×4等の表示はありません。

工法に限らず、専門家にメリットデメリットというのは必ず聞いたほうがいいですよ。

実際、私はRC造の物件でいいなと思ったものがありました。RC造の家の寿命は木造より長いといわれていますから、耐力があっていいかなあと。ところが、RC造の家の解体費用は木造の約2倍と聞きました。1000円や2000円の小さい額の2倍ならいいですけど。150万の2倍って、300万ですよ!

寿命が長いといっても、建物にはいずれ寿命がきます。将来、私の子供たちが解体費を払うことになるかもしれないと思ったらなんだか買う気になれませんでした。

でも、もちろんRCにはRCのいいところだってあります。じっくり、専門家に聞いて自分にあった物件を見つけるのがいいですね。

 

 その他あれこれ

地盤について

今後、長く住むことになる家ですから、大事ですよね。

私は、市で出している、ハザードマップを確認しました。

断熱材が十分はいっているか、耐震補強はどれだけ必要かリノベ会社に聞いてみる

断熱工事や、耐震補強をするしないで予算が随分変わってきます。必要な時はどのくらいの目安でお金がかかるか聞いてみるといいと思います。

水道の引き込み直しは必要?

道路の本管から、家まで引き込む水道管の口径は20mm以上が主流です。かなり古い物件だと、13mmということもあります。生活の仕方によっては、太い管に引き直す必要もでてくるかも?

その際の費用もチェックです!配管距離が長くなるほど、費用も高くなりますから。

周辺環境

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小学校は近いか、小児科はあるか、スーパーや銀行は……というのも気になるところですが、ご近所さんの様子も探ってみるといいかも。

新築の分譲住宅と違い、昔から住んでいる人の中に入っていくわけですから、少し様子を伺いたいですよね。周りが老人ばかりだと、子供の泣き声が迷惑にならないかとか、子育て世帯は気にしてしまいます。

周辺の様子を伺うために時間帯を変えて、うろうろしてみるのがいいそうですよ。

 

リノベーションを考えている皆が、いい物件にめぐりあえますように!

 

おしまい